서울 25개 지역과 경기도 12개 지역을 조정지역, 투기과열지구, 토지거래허가제로 묶어서 갭투자 등 투기적 수요를 억제한다는 취지의 10·15 조치가 나온 지도 세 달이 지났다. 역대 가장 강력한 규제 조치라고 평가받는 만큼 정부의 의도대로 집값이 잡혔을까? 결론부터 말하자면 전혀 그렇지 않다. KB국민은행 통계에 따르면 10·15 조치가 있었던 직전 세 달간 전국 아파트 매매가 상승률은 0.42% 상승에 그쳤다. 이에 반해 10·15 조치 이후 현재까지 세 달간(2025년 10월~2026년 1월) 상승률은 무려 0.97%나 된다. 10·15 조치 이후 집값 상승 속도가 두 배 이상 빨라진 것이다. 문제 무료릴게임 는 이렇게 집값이 상승한 이유가 풍선효과 때문이 아니라는 점이다. 규제 지역을 피해 주변 지역으로 수요가 몰리면서 전체 집값을 끌어올린 것이라면 규제 지역을 확대하면 될 것이다. 하지만 현재의 상황은 이런 풍선효과 때문이 아니다.  위 표는 10·15 조치 이후 최근까지 전국에서 가장 아파트 값이 많이 오른 15개 지역이다. 세 달간 8.42%나 오른 분당 바다이야기예시야마토게임 을 포함하여 이들 지역 모두 규제 3종 세트가 적용되는 지역이다. 이들 지역을 포함한 집값 상승률 상위 26개 지역 모두 규제 3종 세트가 적용되는 지역이라는 공통점이 있다. 규제 지역이 전부 37개밖에 되지 않는데 이 중 26개 지역이 전국 상승률 상위 26개 지역에 포진되어 있는 것이다.이에 반해 풍선효과 수혜 지역이라 할 수 있는 비규제 지역의 경우는 릴게임몰메가 가장 많이 오른 곳이 창원 성산구로 2.30% 상승에 불과하다.  



140여 개 비규제 지역 중에서 전국 평균(0.97%) 이상 상승한 지역은 20개 지역에 불과하다. 비규제 지역 중 나머지 120여 개 지역은 전국 평균 상승률에도 미치지 못하거나 지금도 하락 중에 있다. 이에 사이다쿨접속방법 비해 규제 지역 중에서 전국 평균치보다 적게 오른 곳은 도봉구(0.79%), 중랑구(0.85%), 금천구(0.36%) 세 곳뿐이다. 서울에서 대표적인 저가 지역이기도 하고 10·15 조치가 발효되었을 때부터 규제 지역 지정이 타당했는지에 대한 논란이 있던 지역이기도 하다. 결국 10·15 조치 이후 집값 상승을 주도한 지역은 비규제 지역이 아니라 규제 지 바다이야기디시 역이라는 것을 알 수 있다. 풍선효과는 극히 일부 지역에서, 그것도 아주 미약하게 나타나고 있는 것이다.10·15 조치 이후 시장 분위기 반전 효과가 가장 큰 곳은 부산 지역이다. 10·15 조치 이전 13주 동안 부산 지역 아파트 매매가는 0.68% 하락 중이었으나 10·15 조치 이후 13주 동안 0.37% 상승하여 분위기 반전 효과가 1.05%포인트나 되었다. 물론 10·15 조치 이후에도 3.69%나 오른 서울은 물론 0.97% 오른 전국 평균치에 비하면 부산의 0.37%는 적게 오른 것이기는 하지만 하락에서 상승으로 반전 효과가 가장 강력하게 나타난 곳이 부산이다. 그다음이 대구로 0.78%포인트만큼 반전 효과가 있었다. 



하지만 모든 지역이 상승폭을 키운 것은 아니다. 세종시의 경우에는 10·15 조치 이후 오히려 상승폭이 줄어든 지역이다. 그러면 규제 지역 인근에 위치한 비규제 지역 중에서 풍선효과를 가장 많이 본 지역은 어디일까?서울과 맞닿아 있는 구리(1.74%p), 안양 만안구(1.36%p)가 1, 2위를 차지하고 있고 1기 신도시 산본이 있는 군포(1.27%p), GTX A 개통 호재가 남아 있는 용인 기흥구(1.17%)가 3, 4위를 차지하고 있다. 이에 비해 서울과 맞닿아 있지만 풍선효과를 거의 보지 못하는 곳으로는 고양 덕양구(0.13%p), 김포(0.17%p), 부천(0.21%p), 의정부(0.24%p) 등이 있다. 이들 지역은 10·15 조치 이전에 비해 시장 분위기가 다소 좋아지긴 했지만 경기도 평균치(0.73%p)는 물론 전국 평균치(0.53%p)에 비해 분위기 반전 속도가 더딘 곳들이다.이들 지역보다는 규제 지역(서울 25개 + 경기 12개)이 오히려 10·15 조치 이후 상승폭을 키워가고 있다. 이들 지역은 10·15 조치 이전에도 높은 상승률(2.90%)을 구가하고 있었으나 10·15 조치 이후에는 상승폭(3.66%)을 더 키워 그 차이가 0.76%포인트나 된다. 규제 지역의 상승률 차이가 0.76%포인트로 전국 평균치 0.53%포인트를 크게 앞선다는 것은 10·15 조치가 오히려 규제 지역의 집값 상승을 부추기고 있다는 의미이다. 규제 지역의 집값을 잡으려는 조치가 오히려 규제 지역의 집값을 부추기고 있는 것은 어떤 이유 때문일까?10·15 조치의 본질, 그중에서도 토지거래허가제의 특성 때문이다. 토허제는 매매계약 후 등기접수일로부터 4개월 안에 계약한 집에 입주하여 2년간 실거주를 해야 한다. 미래에 실거주를 하기 위해 미리 사두거나 단순 시세 차익을 위해 집을 사는 행위를 원천적으로 방지하기 위함이다. 그동안 집값 상승을 주도했던 갭투자를 원천적으로 방지하는 효과가 있으니 토허제가 실행되기만 하면 집값이 잡힐 것이라고 정부에서는 생각했을 것이다. 그러나 정부에서 간과한 것이 있다. 매수자만 줄이는 것이 아니라 매물도 같이 줄인다는 것이다. 토허제가 시행되는 지역에서는 매도자 본인이 직접 거주하는 매물이나 4개월 이내에 만기가 도래하는 임대를 낀 매물만 거래할 수 있다. 임대 만기가 많이 남은 매물은 거래될 수 없다는 뜻이다. 이러니 시장에서 매물이 줄어들 수밖에 없다. 더구나 매물 품귀로 인해 집값 상승을 예상하는 매도자들이 매물을 거두어 들이고 있어 시장에서는 매물이 점점 줄어들고 있다. 이는 통계로도 확인된다.    



2025년 1월 초부터 10월 15일까지 288일간 전국 아파트 매물은 2.1%나 증가한 반면 10·15 조치 이후 올해 1월 20일까지 97일간 매물은 7.0%나 감소했다.그런데 위 표에서 볼 수 있듯이 이러한 매물 감소 현상은 토허제가 실시 중인 서울과 경기도에서 주로 나타나고 있다. 강남3구와 용산구는 10·15 조치 이전에도 토허제가 이미 실행되었기 때문에 서울 지역은 10·15 조치 이전에도 줄어들고 있었고 나머지 21개 자치구까지 확대된 이후에는 매물 감소 속도가 더 빨라진 것이다.10·15 조치 이전에는 토허제를 실시한 지역이 없었던 경기도의 경우는 매물이 7.8%나 늘어났다가 10·15 조치 이후에는 10.0%나 줄어들었다. 토허제 도입이 해당 지역 매물을 줄이는 데 결정적인 역할을 하고 있는 것이다.10·15 조치 이후에 전국적으로 매물은 7.0% 감소했는데 기존 규제 지역은 오히려 매물이 1.2% 늘었고, 비규제 지역은 2.2% 감소한 반면, 토허제가 새로 적용된 서울 21개 자치구와 경기도 12개 지역의 경우 매물이 무려 35.1%나 줄어들었다.다시 말해 토허제 적용 지역에서 매수자가 줄어드는 것보다 매물이 줄어드는 속도가 더 빠르면서 매매가가 규제 이전보다 더 많이 오르고 비규제 지역보다 더 많이 상승하는 현상이 나타나는 것이다. 집값을 내리려면 사는 사람은 줄어들고 파는 사람은 늘어나는 구조를 만들어야 한다. 이런 측면에서 보아도 (파는 사람을 줄이는 부작용이 있는) 10·15 조치로 집값을 안정시키기에는 역부족인 것이다. 나그네의 외투를 벗기는 방법은 세찬 바람이 아니라 따스한 햇살이라는 것을 생각해 볼 시점이다.아기곰 (‘재테크 불변의 법칙’ 저자)