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기자 admin@119sh.info
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조정현 IBK투자증권 연구원
서울은 지금 또 한 번의 전환점에 서 있다. 산업화의 상처 위에서 성장해 온 도시가 이제는 인구 감소와 고령화라는 구조적 도전에 직면했다. 생산가능인구는 줄고 도심은 고령화되었으며, 외곽은 이미 물리적 확장의 한계에 다다랐다. 그럼에도 개발 전략이 여전히 중요한 이유는 분명하다.
첫째, 주택 수요의 단위가 인구가 아니라 ‘가구’이기 때문이다. 통계청에 따르면 전국 가구 수는 2043년까지 약 2287만 가구로 늘며, 이는 현재보다 174만 가구가 더 많다. 특히 수도권은 같은 기간 경기 131만 가구, 인천 28만 가구가 늘어나 외연 확장이 계속된 다. 서울 역시 고령화, 1~2인 가구 증가, 다주택 수요 등으로 주택 수요가 여전히 유지되고 있다. 둘째, 도시 외연 확장이 아닌 내부 고밀화가 본격화되고 있기 때문이다.
도시 외연의 한계, 내부 재편의 필요
서울은 이미 확장 가능한 경계에 다다랐다. 수도권 그린벨트 규제, 외곽 개발 압력, 교통 혼잡 등을 감안하면 신규 택지 개발만으로는 주택 수요를 감당하기 어렵다. 인구 감소 시대의 도시정책은 “줄이는 계획”이 아니라 기존 도시공간을 효율적으로 재편하는 전략이 되어야 한다.
이에 서울시는 「2040 도시기본계획」을 통해 도시공간을 고밀화하고, 광역교통망과 연계하는 방향으로 틀을 전환하고 있다. 과거 「2030 서울플랜」이 저층 주거 보호를 위해 획일적인 높이 제한을 두었다면, 2040 계획은 규제 완화를 통한 유연한 밀도 관리 체계를 도입했다.
서울시는 용도지역과 용적률 체계를 대폭 개편할 방침이다. 과거에는 토지 이용 목적에 따라 건물 높이와 용적률을 일률적으로 제한했으나, 앞으로는 저이용, 유휴 부지를 중심으로 용도지역 변경과 용적률 상향을 탄력적으로 적용할 예정이다.
특히 역세권, 차량기지, 공공시설 부지 등 도심 내 잠재 부지를 주거, 업무 복합공간으로 전환하고, 소규모 필지 중심 개발에서 벗어나 권역별, 광역 단위의 지구계획으로 전환하는 것이 핵심이다. 이를 뒷받침할 제도로는 용적률 거래제(이양제)가 도입된다. 개발이 어려운 지역의 남는 용적률을 다른 지역에 이전, 판매할 수 있게 해, 개발 유도와 보존 균형을 동시에 달성하는 방식이다.
서울시는 2023년 말 관련 연구용역을 완료했으며, 2025년 말 본격 시행을 목표로 하고 있다. 이 제도가 정착되면 민간 개발의 유인을 높이면서도 도시 전체의 밀도를 계획적으로 관리할 수 있을 것으로 예상된다.
용산, 복정, 광운대: GTX가 바꾸는 서울의 축, '확장에서 연결로'
미래 서울의 공간 전략에서 가장 핵심적인 축은 GTX를 중심으로 한 광역 철도망이다. GTX A, B, C 노선에 이어 D, E, F 노선이 논의되면서, 서울과 수도권은 이미 하나의 생활권으로 통합되고 있다. 30분 통근권으로 확장된 광역 네트워크는 서울의 일극 구조를 다핵 구조로 전환하는 결정적 기반이다.
실제 GTX-A 일부 구간 개통 이후 파주–서울, 동탄–서울 구간의 통행 시간이 절반 이하로 줄어들며 수도권 남북 축이 사실상 하나로 연결되었다. 서울시는 이를 토대로 GTX 환승역 인근에 광역복합환승센터와 주거, 업무 복합단지를 조성하고, 차량기지와 지상 선로 부지를 입체적으로 개발해 부족한 택지와 공원을 확보하는 구상을 추진하고 있다.
이러한 흐름은 “선택과 집중” 전략의 구체적 형태다. GTX 역세권, 노후 산업단지, 저층 주거지 밀집지를 중심으로 용적률 상향, 세제 혜택, 공공기여 연계 개발을 적용하면, 신규 택지 조성 없이도 상당한 공급 효과를 얻을 수 있다. 이는 단순한 공간 재편이 아니라 광역 철도축 기반의 콤팩트 시티 구조를 만들어가는 과정이다.
결국 미래 서울의 해법은 선택과 집중에 있다. 광역철도망이 교통 수용 능력을 높여 추가 인구 유입에 따른 혼잡을 줄이고, 동시에 다핵 도시 구조를 가속할 것이다.
특히 용산, 복정, 광운대는 「2040 도시기본계획」이 지향하는 핵심 성장 거점(Core Growth Hubs)으로, 철도, 산업, 주거, 상업 기능이 융합된 복합 개발이 이미 진행 중이다. 용산은 국가 단위의 행정, 비즈니스 중심으로, 복정은 동남권의 주거, 업무 복합 축으로, 광운대 일대는 GTX-C 및 차량기지 복합개발을 통한 북동권의 신 거점으로 부상하고 있다. 이들 지역은 앞으로 서울의 공간 재편을 가시화하는 대표 무대가 될 것이다.
서울은 더 이상 넓어질 수 없지만, 더 깊어질 수는 있다. 인구감소 시대의 서울은 확장의 도시가 아니라 밀도의 도시, 그리고 연결의 도시로 나아가야 한다. 산업화의 상처 위에 세워질 서울의 미래는 얼마나 정교하게 공간을 설계하느냐에 달려 있다.
조정현 IBK투자증권 연구원
서울은 지금 또 한 번의 전환점에 서 있다. 산업화의 상처 위에서 성장해 온 도시가 이제는 인구 감소와 고령화라는 구조적 도전에 직면했다. 생산가능인구는 줄고 도심은 고령화되었으며, 외곽은 이미 물리적 확장의 한계에 다다랐다. 그럼에도 개발 전략이 여전히 중요한 이유는 분명하다.
첫째, 주택 수요의 단위가 인구가 아니라 ‘가구’이기 때문이다. 통계청에 따르면 전국 가구 수는 2043년까지 약 2287만 가구로 늘며, 이는 현재보다 174만 가구가 더 많다. 특히 수도권은 같은 기간 경기 131만 가구, 인천 28만 가구가 늘어나 외연 확장이 계속된 다. 서울 역시 고령화, 1~2인 가구 증가, 다주택 수요 등으로 주택 수요가 여전히 유지되고 있다. 둘째, 도시 외연 확장이 아닌 내부 고밀화가 본격화되고 있기 때문이다.
도시 외연의 한계, 내부 재편의 필요
서울은 이미 확장 가능한 경계에 다다랐다. 수도권 그린벨트 규제, 외곽 개발 압력, 교통 혼잡 등을 감안하면 신규 택지 개발만으로는 주택 수요를 감당하기 어렵다. 인구 감소 시대의 도시정책은 “줄이는 계획”이 아니라 기존 도시공간을 효율적으로 재편하는 전략이 되어야 한다.
이에 서울시는 「2040 도시기본계획」을 통해 도시공간을 고밀화하고, 광역교통망과 연계하는 방향으로 틀을 전환하고 있다. 과거 「2030 서울플랜」이 저층 주거 보호를 위해 획일적인 높이 제한을 두었다면, 2040 계획은 규제 완화를 통한 유연한 밀도 관리 체계를 도입했다.
서울시는 용도지역과 용적률 체계를 대폭 개편할 방침이다. 과거에는 토지 이용 목적에 따라 건물 높이와 용적률을 일률적으로 제한했으나, 앞으로는 저이용, 유휴 부지를 중심으로 용도지역 변경과 용적률 상향을 탄력적으로 적용할 예정이다.
특히 역세권, 차량기지, 공공시설 부지 등 도심 내 잠재 부지를 주거, 업무 복합공간으로 전환하고, 소규모 필지 중심 개발에서 벗어나 권역별, 광역 단위의 지구계획으로 전환하는 것이 핵심이다. 이를 뒷받침할 제도로는 용적률 거래제(이양제)가 도입된다. 개발이 어려운 지역의 남는 용적률을 다른 지역에 이전, 판매할 수 있게 해, 개발 유도와 보존 균형을 동시에 달성하는 방식이다.
서울시는 2023년 말 관련 연구용역을 완료했으며, 2025년 말 본격 시행을 목표로 하고 있다. 이 제도가 정착되면 민간 개발의 유인을 높이면서도 도시 전체의 밀도를 계획적으로 관리할 수 있을 것으로 예상된다.
용산, 복정, 광운대: GTX가 바꾸는 서울의 축, '확장에서 연결로'
미래 서울의 공간 전략에서 가장 핵심적인 축은 GTX를 중심으로 한 광역 철도망이다. GTX A, B, C 노선에 이어 D, E, F 노선이 논의되면서, 서울과 수도권은 이미 하나의 생활권으로 통합되고 있다. 30분 통근권으로 확장된 광역 네트워크는 서울의 일극 구조를 다핵 구조로 전환하는 결정적 기반이다.
실제 GTX-A 일부 구간 개통 이후 파주–서울, 동탄–서울 구간의 통행 시간이 절반 이하로 줄어들며 수도권 남북 축이 사실상 하나로 연결되었다. 서울시는 이를 토대로 GTX 환승역 인근에 광역복합환승센터와 주거, 업무 복합단지를 조성하고, 차량기지와 지상 선로 부지를 입체적으로 개발해 부족한 택지와 공원을 확보하는 구상을 추진하고 있다.
이러한 흐름은 “선택과 집중” 전략의 구체적 형태다. GTX 역세권, 노후 산업단지, 저층 주거지 밀집지를 중심으로 용적률 상향, 세제 혜택, 공공기여 연계 개발을 적용하면, 신규 택지 조성 없이도 상당한 공급 효과를 얻을 수 있다. 이는 단순한 공간 재편이 아니라 광역 철도축 기반의 콤팩트 시티 구조를 만들어가는 과정이다.
결국 미래 서울의 해법은 선택과 집중에 있다. 광역철도망이 교통 수용 능력을 높여 추가 인구 유입에 따른 혼잡을 줄이고, 동시에 다핵 도시 구조를 가속할 것이다.
특히 용산, 복정, 광운대는 「2040 도시기본계획」이 지향하는 핵심 성장 거점(Core Growth Hubs)으로, 철도, 산업, 주거, 상업 기능이 융합된 복합 개발이 이미 진행 중이다. 용산은 국가 단위의 행정, 비즈니스 중심으로, 복정은 동남권의 주거, 업무 복합 축으로, 광운대 일대는 GTX-C 및 차량기지 복합개발을 통한 북동권의 신 거점으로 부상하고 있다. 이들 지역은 앞으로 서울의 공간 재편을 가시화하는 대표 무대가 될 것이다.
서울은 더 이상 넓어질 수 없지만, 더 깊어질 수는 있다. 인구감소 시대의 서울은 확장의 도시가 아니라 밀도의 도시, 그리고 연결의 도시로 나아가야 한다. 산업화의 상처 위에 세워질 서울의 미래는 얼마나 정교하게 공간을 설계하느냐에 달려 있다.
