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울 강남 3구와 그 외 지역의 부동산 가격 차이가 10년 새 3배 넘게 벌어진 것으로 나타났다.11일 부동산 정보 플랫폼 다방이 강남쩜오국토교통부 실거래가를 기반으로 2014년부터 지난해까지 서울 지역 아파트 매매를 분석한 결과, 강남 3구와 그 외 지역의 아파트(85㎡ 초과 102㎡) 평균 매매 가격 차이가 2014년 3억 859만 원에서 지난해 10억 3763만 원으로 3배 넘게 벌어졌다.구체적으로 강남 3구는 8억 3411만 원에서 25억 133만 원으로 200% 넘게 상승했다. 그 외 지역은 5억 2552만 원에서 14억 6370만 원으로 179% 올랐다.또 전용면적 중 ‘중대형 평형’으로 불리는 강남텐프로전용면적 85㎡ 초과 102㎡ 이하의 아파트가 10년간 가장 많이 올랐다. 85㎡ 초과 102㎡ 이하 아파트의 평균 매매가는 2014년 6억 2424만 원에서 2024년 18억 8701만 원으로 202% 상승하며 전용면적 중 가장 많이 오른 것으로 집계됐다.뒤를 이어 △60㎡ 초과 85㎡ 이하 (177%) △60㎡ 이하 (167%) △102㎡ 초과 135㎡ 이하 (166%) △135㎡ 초과 (148%) 순으로 올랐다.매매가에 비해 거래량은 오히려 3분의 2 수준으로 떨어졌다. 서울 지역 아파트의 전체 거래량은 2014년 8만 5532건에서 2024년 5만 6926건으로 33% 줄었다. 평균 매매가가 가장 많이 오른 중대형 평형의 거래량의 경우 2582건에서 1407건으로 10년 새 46% 하락했다.다방 관계자는 “거래량이 감소했음에도 전 면적에서 매매가는 상승하는 결과를 확인할 수 있었다”고 설명했다.토지거래허가구역(토허제)이 해제된 잠실을 중심으로 서울 강남텐카페송파구의 아파트값이 급등했다. 강남·서초구의 아파트 가격도 가파르게 오르면서 서울 전역으로 상승세가 번지는 것 아니냐는 우려가 나온다. 일각에서는 서울시의 토허제 해제가 집값 급등을 불렀다는 비판도 있지만, 당초 ‘토허제’를 주택가격을 조절하려는 도구로 사용하는 게 적절하지 않았다는 지적도 있다.10일 서울부동산정보광장에 따르면 서울 송파구 잠실동 잠실엘스 전용 84㎡는 지난달 26일 30억원(14층)에 거래됐다. 이는 역대 최고가다. 같은 달 14일 같은 평형이 28억8000만원(26층)에 거래됐다는 점을 고려하면 약 2주 만에 최고가를 갈아치운 셈이다.강남구 삼성동 삼성힐스테이트에서도 블렌딩지난달 신고가가 나왔다. 지난달 25일 전용 84㎡가 30억원(7층)에 거래되면서다. 대치동에서도 같은 달 13일 래미안대치팰리스 전용 84㎡가 40억원(5층)으로 최고가를 썼다.지난달 12일 송파구 잠실동, 강남구 삼성·대치·청담동 등 이른바 ‘잠·삼·대·청’의 토지거래허가구역이 해제된 이후 각 지역의 랜드마크 아파트가 일제히 신고가를 찍은 셈이다. 이같은 상승세는 통계로도 나타났다. 한국부동산원에 따르면 3월 첫째주(3일 기준) 송파구의 주간 아파트값 텐프로상승률은 0.68%로 2018년 2월 첫째주(0.76%) 이후 7년 1개월 만에 최대치를 기록했다. 이어 강남구(0.38%→0.52%)와 서초구(0.25%→0.49%)가 나란히 상승폭을 확대하며 주간 상승률 2, 3위를 차지했다. 강남3구를 중심으로 아파트값이 오르면서 서울 아파트 매매가격은 0.14% 오르며 전주(0.11%)보다 상승폭이 확대됐다.토허제 해제 전 강남권의 집값은 서초구 반포 일대를 중심으로 신고가를 연일 경신했다. 원베일리는 전용 84㎡가 지난해 8월초 60억원에 팔린 이후 최근 호가가 70억원대로 올랐다. 토허제에 묶여 있던 대치동 래미안대치팰리스는 같은 평형이 30억원대, 잠실엘스·리센츠는 20억원대에서 거래되고 있었다. 그간 토허제로 갭투자가 금지돼 가격이 눌려 있던 잠실, 대치 등에 전국적 투자수요가 몰리고 있다는 분석이다.잠실동의 한 공인중개업소 관계자는 “서울시가 토허제를 해제할 것이라는 소문이 나고 부터 집주인들이 매물을 거두거나 호가를 올렸다”면서 “지금 생각보다 매물이 많지 않다”고 했다.토허제 해제 구역의 집값 상승과는 별개로 시장에서는 ‘토허제’가 집값을 조절하는 기능이 있는지를 두고 의견이 분분해 지고 있다. ‘토허제가 가격 안정 효과가 없다’는 분석이 토허제 해제에 큰 역할을 했기 때문이다. 지난해 12월 서울시 주최로 열린 시민토론회에서 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “국제교류복합지구(GBC) 인근에 지정된 토허제의 경우 4년여 지난 시점에서 그 효과가 퇴색돼 해제 필요성을 논의할 수 있는 상황으로 보인다”고 했다. 이 교수에 따르면 2020년 6월 잠·삼·대·청이 토허제로 지정된 이후 초기 2년간 인접 지역 주택 가격이 약 9.5% 하락했다. 그러나 이후 집값이 상승세로 전환돼 약 4%의 상승률을 기록했다. 규제 초기에는 가격 안정 효과를 보였지만 시간이 지나면서 효과가 둔화한 셈이다.서울 강남 아파트를 산 사람의 평균 소득이 1억 5000만 원을 넘어선 것으로 나타났다. 2년 전과 비교하면 두 배가량 증가한 수치다. 금융계에서는 정부가 주택담보인정비율(LTV)을 완화하는 대신 소득을 기준으로 하는 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 적용하면서 강남 지역 부동산텐카페 매수 주축이 현금 부자에서 현금 흐름이 좋은 고소득자로 바뀌고 있다는 분석이 나온다.11일 개인 신용평가사 코리아크레딧뷰로(KCB)에 따르면 강남구 아파트를 구입한 사람의 평균 소득은 2022년 하반기 약 8000만 원에서 지난해 상반기 약 1억 5000만 원으로 증가했다. 서초구도 상황은 비슷하다. 같은 기간 서초구에 위치한 아파트를 산 이들의 평균 소득은 약 8000만 원에서 1억 4000만 원가량으로 75% 증가했다.이 같은 흐름은 ‘마용성(마포·용산·성동구)’ 지역에서도 관찰된다. 강남하이쩜오 2022년 하반기 용산구에서 아파트를 산 사람의 평균 소득은 8000만 원 수준이었지만 지난해 상반기에는 1억 1000만 원 수준까지 늘었다. 마포구 역시 이 기간 동안 약 6000만 원에서 8000만 원대로 증가했다. 노원·도봉구에서 매수자 평균 소득이 4000만~5000만 원 수준에 머물러 있었던 것과 대비되는 대목이다.이는 2022년 말께 윤석열 정부가 추진한 부동산 LTV 규제 완화와 관련이 깊다는 분석이 제기된다. 정부는 2022년 11월 ‘부동산 관계장관회의’에서 무주택자와 1주택자에 한해 시가 15억 원 초과 아파트에 대한 주택 구입 목적 주택담보대출을 허용한다고 발표했다. 그동안 투기·투기과열지구에서 15억 원이 넘는 아파트를 살 때는 주택담보대출을 받을 수 없었는데 이를 풀겠다고 밝힌 것이다.동시에 LTV 규제도 완화했다. 원래는 규제 지역에서 LTV를 20~50%로 차등 적용했는데 이를 50%로 단일화한 것이다.이렇다 보니 2023년을 기점으로 주택을 사들일 때 대출을 끼고 매입하는 비중이 급격히 늘어났다. KCB에 따르면 2022년 하반기 서울 소재 주택을 취득한 사람 중 주택담보대출을 보유한 비중은 27%에 불과했다. 그러나 이듬해 2023년 상반기에는 이 비중이 37%로 늘었고 1년 뒤인 2024년 상반기 들어서는 51%까지 치솟았다.정부의 DSR 규제는 그대로 유지됐다. 정부는 2022년 7월 DSR 적용 대상을 총대출액 2억 원 초과에서 1억 원 초과로 확대했다. 정부는 그해 말 LTV 규제를 풀면서도 이 조치는 그대로 유지했다. 가계부채 관리를 위해서는 DSR 규제를 그대로 이어나가야 한다는 금융 당국의 인식 때문이었다. 특히 정부가 지난해 2월부터 스트레스 DSR 제도를 단계적으로 도입하고 있어 DSR의 영향력이 점점 커질 것이라는 관측도 제기된다. 박기홍 KCB 연구소 소장은 “사실상 금융회사가 대출을 실행할 때 소득 기반 규제인 DSR만이 주로 작동하는 여신 구조로 변경된 것”이라며 “이는 고가의 주택이더라도 소득과 현금 흐름이 지원되기만 하면 주택을 매입할 수 있는 여건이 됐다는 뜻”이라고 설명했다.이는 기초 자산은 부족하지만 소득 수준이 준수한 30대 고소득자도 강남 주택 매입에 참여할 여건이 마련됐다는 뜻이다. 박 소장은 “2022년 말 이후 주택을 사들인 차주들의 평균 LTV와 평균 소득이 함께 증가한 것을 알 수 있다”며 “주택 매수 세력의 주체가 과거의 고현금 자산 보유자에서 대출 여력이 큰 고소득자로 전환되고 있다는 것”이라고 강조했다.시장에서는 고소득자를 중심으로 강남권 부동산을 사들이려는 수요가 이어질 것이라는 전망이 우세하다. 특히 최근 서울시가 잠실·삼성·대치·청담동을 토지거래허가구역에서 해제한 상황에서 금융 당국이 대출금리는 내리고 대출 총량은 강화하고 있기 때문이다. 은행 심사가 깐깐해질 경우 고소득자만 혜택을 볼 가능성이 높다.실제로 최근 서울시가 잠실·삼성·대치·청담동을 토지거래허가구역에서 해제하면서 강남3구 지역의 가격 오름세가 이어지는 양상이다. KB부동산에 따르면 이달 3일 기준 강남·서초구 아파트 매매가격은 0.46% 올랐다.월 서울 아파트 입주전망지수가 지난달보다 5.7포인트(p) 오르며 80대를 회복했다. 토지거래허가구역 해제 후 강남3구에서 시작된 부동산 온기가 서울 전역으로 퍼지면서 시장 회복에 대한 기대감도 높아진 것으로 풀이된다.11일 주택산업연구원이 발표한 3월 서울 아파트 입주전망지수는 81.5로 나타났다. 지난달 큰 폭으로 하락(88.0→75.8)하며 2년 만에 최저치를 기록한지 한 달만에 다시 80대에 진입했다. 경기 아파트 입주전망지수도 73.6으로 전월(65.3) 대비 8.3p 상승했다. 반면 광역시(75.3→71.9), 도 지역(78.0→75.9)의 입주전망지수가 빠지면서 전국 아파트 입주전망지수는1.8p 하락(75.6→73.8)했다.주산연 관계자는 "지난달 서울시가 토지거래허가구역을 해제하면서 강남3구를 비롯한 서울과 인근 경기 주요지역의 주택가격이 상승하고 거래량이 증가하고 있다"며 "대출규제까지 완화되면서 서울과 경기의 입주전망지수가 상승한 것으로 보인다"고 말했다.서울 아파트 거래량은 지난해 하반기 대출규제 강화와 스트레스 DSR 2단계 시행, 연말 탄핵 정국 등으로 급감했다. 지난해 7월 9224건으로 연간 정점을 찍었던 거래량은 12월 3분의1 수준인 3195건으로 줄었다.그러나 2월 토허제 해제와 기준금리 인하, 대출규제 완화 등이 이어지면서 서울 아파트 거래량은 4000건을 넘어섰다. 11일 기준 서울 아파트 매매 신고 건수는 4179건으로 이달 말까지 남은 신고기한을 고려하면 거래량은 5000건을 넘길 가능성도 있다.특히 토허제 해제 구역인 강남3구에 이어 비강남권 선호지역에서도 거래가 회복되고 있다. 현재까지 2월 거래량이 가장 많이 증가한 자치구는 강남구(196건→303건)로 나타났지만 성동구(178→281건), 강동구(189→279건), 마포구(162→229건) 등 비강남권의 거래량도 빠르게 증가하고 있다.2월 전국 입주율은 70.4%로 전월 대비 6.9%p 상승했다. 수도권은 74.1%에서 80.2%로 6.1%p 상승했고 지방은 61.2%에서 68.3%로 7.1%p 상승했다.미입주 원인은 잔금대출 미확보가 37.9%로 가장 많았다. 이어 기존 주택 매각 지연(31.0%), 세입자 미확보(19.0%), 분양권 매도 지연(5.2%) 순으로 나타났다. 잔굼대출 미확보는 11.6%p 증가한 반면 기존 주택 매각지연은 11.1%p, 새입자 미확보는 2.1%p, 분양권 매도 지연은 0.1%p 감소했다.주산연 관계자는 "대출규제 완화 기조로 기존 주택 거래지연현상은 감소했으나 신축아파트에서는 잔금대출이 어려워지면서 입주지연이 발생하고 있다"며 "대출완화 정책이 아직 신규시장 전반에 반영되지는 않은 것으로 보인다"고 분석했다.한편 2월 전국 아파트 입주율은 1년 만에 70%에 진입하며 회복양상을 보였다. 입주물량 감소에 이어 대출규제 완화 기조가 영향을 미쳤다는 분석이다. 그러나 최근 3년간 아파트 착공물량 급감으로 입주물량 감소 여파가 이어질 것으로 예상되는 만큼 추후 전월세 가격 상승 압력이 나타날 우려도 제기된다.

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